堵锁眼催缴物业费 物业经理被拘15天

 　　胶水堵锁眼催缴物业费物业经理被拘15天

堵锁眼催缴物业费 物业经理被拘15天，本报讯（张爱民记者史天一）齐齐哈尔富裕县某小区居民与物业公司产生矛盾后，居民们拒绝缴纳物业费，物业公司经理竟然指使他人用胶水堵居民家的门锁眼。近日，正在实施不法行为的三名违法行为人被派出所巡逻民警当场擒获。

前不久，富裕县公安局铁东派出所接到某小区的多名居民报案，称自家的防盗门锁眼被人用胶水堵塞了。派出所民警经调查得知，该小区居民与物业公司素有矛盾，因此当物业管理人员上门收缴物业费时，多数居民拒绝交费，结果就发生了一些居民家的防盗门锁眼被人用胶水堵住的事情。派出所民警在开展案件调查的同时，安排警力在小区进行巡逻。

26日晚，派出所巡逻民警将正在用胶水堵防盗门锁眼的三名男子当场抓获。经讯问，三名违法行为人供认，他们是受物业公司经理田某的指使，故意用胶水将拖欠物业费的居民家防盗门锁眼堵住，以图报复。随后，民警依法传唤了田某，田某对其指使他人堵锁眼的违法事实供认不讳。

最终，物业公司经理田某被行政拘留15日，三名堵锁眼的男子被拘留5日，并责令为毁坏锁具的业户更换新锁。

在这个客户至上的时代，那些早些年在行业内广泛流传的一些“计谋”、损招儿，堵锁眼催缴物业费 物业经理被拘15天，已经过时，如果今天还当做灵丹妙药使用，轻则损害客户体验，重则违规违法，物业人应该唾弃这种有害行业的行为。今天，我们揭秘一些行业损招儿，供大家批判和防范。

物业三十六计

第1计瞒天过海

作为物业管理人员，对业主说实话没错儿，但什么实话都说就大错特错了。

第2计围魏救赵

不交暖气费可以适当地停他水，不交物业费可以有节制地停他电。法规不允许？当然不允许！但你不会不说是欠费停电吗？就说是设备故障，反正他钱不交来设备就老有故障。

第3计借刀杀人

业主不交停车费我们当然不能指使保安砸人家车，但我们不砸并不说明所有人都不会砸。

第4计以逸待劳

这一批楼建得实在是差劲儿，一下雨就有人投诉北边儿窗户漏。漏怎么办？要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃胶干不了还是会漏，到时候业主不光投诉窗户问题，还会投诉你们把人家地板踩脏了。不过等天晴了业主们倒很少会有人再张罗维修的事儿了，所以业主报修不要着急，拖一拖、等一等，效果比你十万火急地赶过去还好！

第5计趁火打劫

业主向开发商、建筑公司投诉房屋质量不好对我们来说不是坏事，我们也应该积极呼吁：“闹事的业主只是一小部分，而房屋的质量问题是普遍存在的。要平息众怒就要追加对本小区的投入。鉴于你们忙于新的项目抽不出时间，干脆你们直接把钱打到我们物业公司，我们负责组织施工，对广大业主也好有个交待。”当然，钱到了我们账上想怎么花就是我们说了算了。

第6计声东击西

我们要经常与业主沟通：“您对我们的工作有什么意见？您觉得我们还应该在哪方面改进？”业主如果有意见，我们一方面表示虚心接受，另一方面也要向业主大吐苦水，说一说工作难度，求得业主的理解和支持。如果业主提不出什么意见，那好，就快把物业费交了吧！

第7计无中生有

业主反映小区里有拾破烂的出没。这有什么，我们收着拾破烂的管理费呢！当然这事儿不能跟业主讲，那么可以告诉业主：咱们这个小区是商品房，拿着银子来买房的都是上帝，售楼小姐缺乏对业主素质的把关，所以有个别收破烂发财的也成为咱们这儿的业主了，积习难改，人家不偷不抢，在自己家院子里拾点儿废品我们怎么干涉？

第8计暗度陈仓

你说这些业主操心自己家的事情不就得了，连我们这些老总、堵锁眼催缴物业费 物业经理被拘15天，副总到哪儿度假了也都那么关心，一开口就说我们是花他们钱腐败去了。我们出去旅游是谁说出去的？下次再有这样的情况你们一律统一口径，就说我们到先进小区考察，学习人家的先进经验去了！

第9计隔岸观火

业主家房漏了？先查查他物业费交齐了没有，如果没有，你可以先答应他马上就去解决，半小时后等他再催的时候告诉他还有几户报修，我们得先给交过费的业主服务，有耐心就让他等吧！

第10计笑里藏刀

看见欠费的业主我们老远就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，总之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你当知己。在这个时候就可以提醒他该交物业费了。

第11计李代桃僵

保安队伍混乱、管理不善，为平民愤当然不能让保安部长承担责任，因为该部长是总经理的司机兼任的。那撤谁呢？干脆把挂名主管保安部还不到一星期的副总给撤了，该副总牛哄哄的早就瞅他不顺眼了，正愁没理由办他呢。

第12计顺手牵羊

光撤那个副总是不够的，连跟他有关系的党羽亲信也一同拿掉。

第13计打草惊蛇

周三安全检查，赶紧贴通知出去！那些在地下室用电炉子、用煤气罐的租户看见通知就会在你检查之前把安全隐患收拾起来，等我们检查的时候天下太平，这不挺好吗？千万不要搞突然袭击，真到时候发现一大堆问题你怎么办？把人家轰出去？人家是租户，租户交费比业主还积极，不能全得罪光了嘛。

第14计借尸还魂

业主说咱们是“草台班子”，什么叫草台班子？咱们公司这些老总、副总、部门经理以前都是国家大企业的领导干部，如果没有我们，企业怎么能破产；如果企业不破产，那企业所在的这片土地怎么能卖给开发商；如果这块地不卖给开发商，那么这个小区从哪儿来？我们就是这么一路走来，把一个企业变成居民区，因为我们对开发商的杰出贡献，我们也从企业领导变身为物业公司的领导，这有什么不对的？

第15计调虎离山

业主代表找到总经理室反映问题，好像来者不善。客服部经理应该马上出面，堵锁眼催缴物业费 物业经理被拘15天，把这些人请到会议室，对，就是会议室，会议室离楼梯口远，总经理可以悄悄地撤离。总之不能让他们把老总堵屋里，别人干了让业主反感的事情可以说是领导的意思，老总往哪儿推呀！

第16计欲擒故纵

领导都要抓权，谁也不例外，但你不能一开始就显出对某项工作的渴望，你得先推荐在这项业务上比较差的主儿去抓这项工作，等他把事儿都干砸了，你再出来力挽狂澜，这就能显出你的工作能力了。

第17计抛砖引玉

小区草坪上死了几棵树，要补种又得投资。随便种上一棵，告诉大伙儿是小区业主自己种的，其他业主就会心理不平衡：在公共区域种自己家的树，有这样的便宜为什么不占呢？不用咱们张罗，业主们自己就会悄悄地把树补种上，而且浇水施肥都不用咱们操心，说不定哪天咱们小区就桃李满园了！

第18计擒贼擒王

拣一个对我们意见最大的、嚷嚷得最凶的、拖欠费最久的治他一下，他把欠费补齐了，别人还会不交吗？

第19计釜底抽薪

最烦的就是业主们搅和在一起闹事，什么物业费高、设施不完善，提不完的意见。先办那个最麻烦的，私下里跟他谈谈减免他一些费用，让他别带头折腾了，闹得最欢的不嚷了，其他人也就散了。

第20计混水摸鱼

业主因为房屋质量索赔，好，我们支持嘛，不过开发商、建筑商划过来的钱得经我们的手给业主。我们不是白服务的，在给业主发钱的时候物业费、暖气费得扣出来，如果业主不强烈抗议，连明年、后年的费用也一同扣除。这多好，通情达理的业主从我们手里拿钱还会对我们说声谢谢，我们也预收了费用。

第21计金蝉脱壳

在物业客服部工作不善没关系，可以把你调财务部，到财务部把账目弄乱了没关系，可以把你调到行政办，行政办被你整得一塌糊涂也没关系，你可以去做人力资源。总之，只要老总欣赏你，你就可以做得潇潇洒洒，走得干干净净，弄砸的事情自然会有人替你担责任。

第22计关门捉贼

业主不交费？我就不信他能躲我们一辈子，他买自来水、天然气不都得来我们这儿吗？他只要进了我们这个门儿，我们就要动之以情，晓之以理，没事儿的时候多跟人家推销保险的、商场促销化妆品的学习学习，要学会让业主不交钱不好意思出咱们这个门儿！

第23计远交近攻

这个小区也没有什么潜力可挖了，就这么着吧，我们要把眼光瞄上新建小区，堵锁眼催缴物业费 物业经理被拘15天，和开发商建立良好的关系。新建小区好哇，一方面是什么都新，没那么多维修量，就是有问题不都还在保修时期内吗。我们接下来，不仅没有什么投入，还有一笔可观的开办费，够我们吃一阵子啦！

第24计假途灭虢

业主报修？好，维修工和收费员一起上门，维修没问题，但您得把欠费给交了。

第25计偷梁换柱

不是原装儿的配件就不能用啦？你不要跟业主说这是真的还是假的，业主不问你别多嘴。业主真问起来你可以说：“次品我能给您用上吗？将来又坏了还不是我来修，我能给自己找不自在吗？”

第26计指桑骂槐

小区公告栏别让它闲着，收集一下最近报纸上的信息，什么哪儿有保安打业主了，哪儿有物业公司把欠费业主给告了，法院判决强制执行了什么的，别让那拨儿人欠费欠得心安理得！

第27计假痴不癫

你问我物业费为什么收这么高？我能告诉你这是我们总经理根据自己的爱好随便想出来的吗？既然企业机密不能泄露，那就只好打哈哈了：“按什么标准收费当然是有依据的，不同的小区有不同的成本当然也就有不同的价格了嘛，计算公式太复杂，一时半会儿说不清……”等把业主说糊涂了，这件事你也就解释清楚了。

第28计上屋抽梯

我们公司竞标接管小区时是怎么承诺的？问那些有用吗？那时候不这么说小区能给我们吗？现在是我们管，那就得按我们的办法办，不然都从你们的利益出发，我们不成了赔本赚吆喝了吗？

第29计树上开花

这一季度收费率达到了80%，不错，不过客服部就别指望拿奖金拿提成了，管理好那是因为公司高层的领导得法，有奖金也得让领导们分。那什么，下一季度的收费率达不到95%扣你们工资！

第30计反客为主

业主是小区名义上的主人，我们物业公司是小区事实的主人。我们可以决定谁可以在这个小区自由出入，谁进出小区必须接受盘查，包括回家的业主。

第31计美人计

你们这些收费小姑娘也别太一本正经了，业主跟你们贫两句就跟人家翻脸，以后还怎么跟人家打交道、怎么向人家收费？开两句玩笑怎么了，跟他们混熟了他们好意思为这点儿物业费跟你们计较吗？

第32计空城计

员工会餐时可以锁上门，但电脑一定要开着，给人一种我们刚离开而且马上会回来的假相，堵锁眼催缴物业费 物业经理被拘15天，不然的话业主会有意见：我们交那么多物业费就是为了让你们吃吃喝喝？

第33计反间计

你们家狗狗真可爱！我就喜欢狗，我支持养狗，可是你们家狗狗没少在电梯里撒尿吧？你们楼上好几个业主跟我们反映，大家对狗的意见特别大。别不当回事儿，附近小区就有几起把狗药死的，你们最好把小狗看紧着点儿，出了问题别说我们没提醒您。

第34计苦肉计

物业费收缴率和员工工资挂钩(注意，这里指的员工是那些被业主所认可、受业主欢迎、为业主服务热情周到、兢兢业业的员工，至于那些拿着业主的钱洗桑拿、泡脚、喝酒、旅游的领导们当然不计在内)，收不上来物业费就扣这些人的工资，凭你付出再多的劳动也是活该，总会有些心软的业主看不过去把物业费交了。

第35计连环计

对付业主一条两条计策根本不好使，三十六计您得综合使用，这叫连环计。

第36计走为上

实在经营不下去了也没关系，我们可以去接新的小区，反正这个小区前期开办费我们也用得差不多了，留下一个烂摊子谁爱收拾谁收拾吧。

物业三大阴招

物业管理之阴招之一“堵”

堵锁眼

----502胶一瓶，心腹小校一名，月黑风高之夜行事。将整瓶502全灌入锁眼，然后将锁口擦干净。

-----大头针一枚，头朝锁眼内，食指弹如，针尾全部没入为佳。

-----牙签或火柴棍一根，用力插入锁眼，然后掐断，用钥匙向内顶入1毫米左右既可。

实用周期：每3天一次，连续15天。

实用范围：恶意拖欠各种费用，堵锁眼催缴物业费 物业经理被拘15天，蛮横不可理喻者。

后果：开锁费RMB30元--50元不等。经常会在家门口过夜。

堵出路

----图钉（或鞋钉）若干，卡于车双胎之内侧胎内，近地面处。刺入少许，留头外露隐蔽处既可。注：月黑风高之夜行事

实用周期：每周一次，连续两周。

实用范围：长期霸道停车，多次沟通无效者。

后果：平路无事，若与烂路或路中有石子儿什么的一顶，一准爆内胎。而且一般不会在小区内出事。

堵排污管

----碎泡沫若干，背心口袋一只，将碎泡沫装于口袋内扎紧袋口，将泡沫包置放于排污管检查口下10公分处，以废铁丝及小木条斜撑与管内既可。

实用周期：24小时既可。隔周实施。

实用范围：比较霸道的独立商铺、底层恶户。

后果：粪水横流，苦不堪言。请疏通公司费银钱若干。

堵烟道口

----废弃破布及木板各一张，置于顶层烟道口遮70%既可。注意把握时间，收发自如，间断行事。

实用周期：每日中午11：30时--12：30时或晚上6：00时--7：00时

实用范围：整个单元集体不交物业管理费者

后果：油烟乱窜，呛死个人。找不到原因。

物业管理阴招之二“砸”

砸窗--用1/6砖头一块(或鹅卵是石也行、酒瓶也行),重量在2两左右。

操作方法：晚上两点之后，或是确认目标里去之后，瞄准目标玻璃，用力投射。手法以暗器手法为妙。操作人员应果断、勇敢、机智、灵活，撤退速度要快。

实用范围：以各种不正当理由拒交物业管理费，含敌对情绪之低层住户或业主。前提是物业管理公司已经两次以上告知将停止提供一切物业管理服务的。

使用周期：一月两次。

砸车--用品同上，中立中一倍为佳。

操作方法：操作人员从房屋顶部将石头、砖块等直接瞄准楼下停放车辆投放。然后迅速转移至安全地带。白天、晚上都可以。操作完毕，立即通知业主或使用人，以示清白。同时并提出良好建议。操作人员应果断、勇敢、机智、灵活，撤退速度要快。

实用范围：乱停乱放于管理区域之多次解释、劝阻无效之车辆。管理方多次发放书面通知拒不理睬的。

实用周期：等目标修好了再砸。

砸门

操作方法：三天或不定时在每晚11--12点或凌晨3--4点猛力敲大房门。然后迅速撤离。每隔两天一次。

实用范围：自以为很懂法律法规，又组织对抗物业管理企业的。带头不交物业管理费的。物业管理企业多次书面告知不再提供物业管理服务依然无效的。

实用周期：只要你高兴，每天都可以。

物业管理阴招之三“缠”

人缠----派牙尖嘴利之小校,对左右不定的业主或使用人采取缠字诀.只要一有空,扭到起说.从盘古王开天地到"神州六号"上天,乱侃.翻来复去说苦,颠三倒四说难,动之以情!缠到他烦!注意态度要好,好到他无从发火为止.始终保持微笑.

事缠----对爱管闲事或喜欢带头闹事的目标。管理区域无论大事、小事、家事、国事、好事、坏事、关他的事、不关他事都找他聊，都找他出主意、都找他提建议，表现出充分的尊敬和信任。然后将他提出的不合理的部分到处宣言是他的主意。离间分化。注意态度要好,好到他无从发火为止.始终保持微笑。

后果：以上三招，都会招来投诉或更大的麻烦。