南京首位申请"以房养老"老人已故 申请没人敢接

2013年9月，扬子晚报曾独家报道过南京首位申请“以房养老”的老奶奶，讲述了新街口街道高龄老人张启韵，自2010年起向社区和街道提出以自己名下的一套产权房作倒按揭，所得用于改善自己独居的生活条件，然而没有机构和企业敢于接招。昨天，扬子晚报记者多方打听了解到，老人已于两年前去世，生前把房子卖出61万元。

临终前半年还是把房子卖了

新街口街道某社区退休主任邵女士一直陪伴张启韵走到人生最后。她回忆，扬子晚报当时报道见报后，张启韵一时间成为省内外各地来采访以房养老的“活案例”。随后，张启韵向邵主任提出来，自己在新街口如意里那套40平米左右的单室套产权房，还是尽早卖掉算了。毕竟90岁高龄，身边也没有至亲照料，“来不及等倒按揭办妥，我也用不了什么钱了，将来人一走房子还不是便宜了银行。”邵主任说，张启韵毕竟是受过良好教育的老人，心里的一本账清楚得很。

2013年底，老人自己找到两家房产公司到她当时居住的新街口街道敬老院来，委托他们帮忙卖房。“当时其中一家房产公司开的价高一点，是61万，张老就拍板让他们办理了。”邵主任透露，张启韵继续在敬老院现场办公，请来银行工作人员，将卖房款分成几批存定期，存折请邵主任代管，密码则告诉一直照顾自己的干女儿。

从卖房到她去世只有半年多时间，邵主任记得张老取过几次钱，都不多，主要是用在她入住市立医院和鼓楼医院看病。出院后，张启韵在邵主任的帮助下，入住天山路上医养融合的民营养老院，费用比先前的敬老院高，她的退休金不够了，就从存折取了一点来补贴。记者算了一下，从张老搬出敬老院到养老院，中间去掉在医院治疗，只有几个月时间，每月养老院的费用在3000多元。也就是说，张启韵每月在退休金外需要再拿出1000多元。

这么算起来，“以房养老”的动议，在南京的张启韵老人身上是落空了，即便最终进行市场化运作，老人也没有享受到房款为自己带来的实惠。假如一开始就把住房卖掉来改善生活，也许获得的实惠能多一些？张启韵临终前有没有为自己的想法后悔，邵主任说“真不清楚”。

没人敢接招，主要是操作有难度

张启韵对她的房款立下遗嘱，基本上给了干女儿及她的后辈。邵主任回忆，老人追悼会上，真没想到来了那么多人，据称都是她的亲友。“生前多少年那么孤单，走后却有这么多自称的家人。”邵主任告诉记者，张启韵和她说起过，确实有过倒按揭以房养老的打算，但是几年没有机构和企业接招，她就知道这里操作有难度，主要是责任难以理清。“她说，最后人走了，房子划给银行或是保险机构，我还不如把钱给到帮助我的社区和亲近的人。”邵主任表示，尽管张老这么说，但从她把存折和密码单独处置、将房款分几批存储的精明劲来分析，张老一点都不傻，真有人来接她的招，也未必肯交给人家办。

扬子晚报记者了解到，目前新街口附近二手房的房价，已近3万元一平米。要是搁在今天，张老的房子可以说已经翻倍了。

再来看看试点城市的调查

以房养老推进2年 武汉9成受访老人排斥

武汉是试点以房养老的四个城市之一，就在今年，长江商报记者跟踪采访了2年来的试点情况。

连日来，接受长江商报记者采访的九成以上老人均表示，我国传统观念就是“养儿防老”和“家产传后”，房产更愿意留给子女继承，交给银行、保险公司处理则看起来很不靠谱，也容易使亲人之间产生隔阂。

此外，记者在采访中了解到，受传统观念、经济收入、房屋产权等多方面的因素影响，目前武汉市大多数老人不愿意选择“以房养老”，保险公司对“以房养老”客户的审核也非常谨慎。

不过，也有专家乐观地表示，虽然以房养老可能将成为“小众”的选择，但就算仅有一成老人选择以房养老，这一市场也仍然令人无法割舍。

最后听听权威部门的声音

以房养老究竟难在何处？

存在观念挑战、成本过高等3大劣势

从外部环境来看,目前推进以房养老,还存在三大劣势。

首先是“以房养老”需要面对社会观念和传统伦理的挑战。上海保监局副局长李峰说,中国是反哺式的养老方式,养儿防老,老人的房子由儿女继承也是天经地义的,要打破这个伦理观念很难。

其次,“以房养老”目前的协调沟通成本较高。比如房产登记要做相应的变更,但比较繁琐。此外,房屋抵押的期限、金额怎么设定,抵押到期后如何处置房屋,也还需要一些法律上的协调。

最后,目前推进以房养老的交易运营成本比较高。过程中有很多评估、公证的环节,还有方方面面需要中介机构去完成的环节。“整个程序下来,如果说你要拿20年的养老金给付,有两年要给到中介公司,相对来说成本比较高。”李峰说。

为什么有保险公司也不积极？

对保险公司而言,“以房养老”也存在3大风险

首先是业务固有的风险,李峰说,这是一项创新业务,风险主要是贷款利率变化和被保险人的长寿风险。

“因为这是一个长期风险,作为贷款利率的稳定是非常关键的。”李峰说,目前受全世界经济下行影响,汇率不稳定,而我国还没有锁定利率互换的机制和市场。

 

其次,对保险公司来说,也面临房产价值大幅度波动的风险。李峰说,保险公司做“以房养老”业务,是长期资产负债的匹配,精算基础是房产价格稳定或稳中有升。如果房价下跌,风险如何应对,这对保险公司来讲也是一个很大的挑战。“你原来评估是100万,现在只有80万,那肯定是保险公司吃亏。”另外,李峰说,如果房价上涨,保险公司也可能面临另外一种风险,就是投保人可能会退保,之后再重新保险,这样拿到的养老金会更多。

第三个风险,李峰说,是道德风险。反向按揭贷款过程中,可能会发生欺诈、信息不对称、误导甚至是道德风险。

“总体而言,反向按揭贷款虽然刚刚起步,但是以后发展的前景非常广阔。这对服务于国家社会经济发展,对解决老龄化社会可以发挥很大的作用。”