身为西北民族大学教授的马玉堂，最近不堪房产销售电话骚扰。
打电话的人来自距离兰州市区几十公里外的兰州新区，这些楼盘销售人员向他推销当地的低价新房。此前他去这些地方看过房，当地房价尽管低得令人吃惊，而且周围环境不错，但是他没有购买。
“白天人就少，晚上黑灯瞎火的，没有什么人。”他向记者说起在兰州新区看房的感受。
兰州新区位于兰州市北部，处于兰州市和白银市结合部的秦王川盆地，驾车从兰州市出发到兰州新区，全程约70公里。兰州新区的发展在一定程度上受制于其和兰州主城区距离较远，和周边的白银等城市交通也不方便。
2012年，作为国务院批复的第五个国家级新区，兰州新区被定位为建设西北地区重要的经济增长极、国家重要的产业基地、向西开放的重要战略平台、承接产业转移示范区。
兰州新区行政区划面积806平方公里，获批四年后，一个个高耸楼盘拔地而起，但是却鲜有人居住。大批楼盘尽管早已建设完成，销售情况却不理想，部分小区沦为空城。
21世纪经济报道记者调查发现，近期这些楼盘都在大幅降价，个别楼盘打出超低价格促销，甚至低于几年前的开盘价，但是仍鲜有人问津。
根据规划，该新区将成为兰州的副城，2015年达到30万人口，2020、2030年分别达到60万、100万人口，也就是说，15年以后要达到大城市标准。从目前的进展来看，现实与预期差距巨大。
新区空城之惑
21世纪经济报道记者在兰州新区调查发现，整个新区多数是空置的楼盘，除了作为农民安置房的彩虹城稍有人气外，其余楼盘大多人迹稀少，整片楼盘入夜后一片漆黑。
市区内的出租车也不愿意拉客到兰州新区，条件是需要给双倍的价钱。出租车司机的解释是，“回程都是空车”。
一位出租车司机告诉记者，新区晚上几乎没人去，白天需要单独谈价格，“因为新区没有回程客，不单独谈价格就太亏了。”
除了已经开始销售的新楼盘，兰州新区还有很多在建楼盘，进入装修或者推介阶段，这些楼盘或将面临空置的命运。
根据兰州新区官方今年3月底的统计，新区目前已建成的住宅面积约730万平方米，商品房库存600万平方米。按照人均住宅建筑面积30平方米计算，可提供24.3万人的居住需求，但目前新区户籍人口不到16万人，还有8万人的库存住宅面积。
据记者了解，该新区有20多个较大楼盘在销售，住宅方面有碧桂园城市花园、绿地智慧金融城、龙林地产等。还有大量属于写字楼、酒店式公寓，以及其他商业地产的项目，比如万利建材城，以及奥特莱斯国际商业广场，前者是建材项目，后者为综合体。
不少楼盘打出了超低的价格，即便如此，销售情况并不乐观。
兰州新区也意识到了房地产库存问题，在今年下发的一份落实供给侧结构性改革任务的通知中提出，要控制商品房和企业保障房的开发节奏，避免形成新的房地产库存。国土局要适当控制住宅用地拍卖节奏。经发局要严格房建项目审批。建设局要尽快提出消纳600万平方米的商品房库存房的支持政策，要对房建项目进行严格的计划管理，今后入驻新区的企业原则上不得自建保障房。
多次考察兰州新区的兰州大学社会与经济发展研究中心主任林柯认为，核心问题还是新区产业没有发展起来，没有带动人口流入，大量的楼盘卖不动很正常。
记者现场了解到，由于房子不好卖，有的房地产公司拖欠资金严重，有的房地产项目面临资金断裂而烂尾。
“整个新区人口不多，公务员和这里的企业职工有住房需求，但是都有内部房消化。这导致商品房更加卖不动。”一位当地人士表示。
政府搬迁难聚人气
兰州新区人气不足，与相关配套设施不完善有关。
根据了解， 兰州市政府为了推动兰州新区尽快发展，曾在2013年5月发布了《关于市委市政府机关及部分市直部门和单位移至兰州新区办公的意见》，要求兰州市委市政府机关及部分市直部门和单位移至兰州新区办公。
从2013年8月开始，兰州市委、市政府机关及部分市直部门和单位共16个部门、近700名干部职工正式移至兰州新区办公。
据当地媒体报道，将市委、市政府机关及部分市直部门和单位移至新区办公，就是要进一步举全市之力加快新区发展，坚定客商投资新区的信心，进一步凝聚新区发展的人气。
一位当地公务员告诉记者，兰州市政府及一些单位搬迁到新区，最大的问题是交通不便。
从新区到市区可以乘坐大巴，时间需要1个小时。而地方各县到市政府部门办事，到新区去更不方便，市政府部门人员到省级部门办事又要回城里。
“公务员巴不得回城办事，这样就可以当日在市区住了。”这位公务员告诉记者。
兰州市政府各部门迁往新区，除了交通不方便的问题，还在于补贴给财政带来的沉重压力，以公开报道的兰州市委市政府搬到新区的700多人测算，仅仅个人补贴就需要数千万，这还不包括住宿和办公费用。
据了解，市委、市政府公务员搬迁到新区上班，采取的是出差方式，有的公务员每人每天补贴60元。每月按工作日计算，在实施补贴的两年半左右时间内，人均补贴数万元。另外，搬迁到新区工作后住宿免费，开始是两人一间，后来调整到每人一间，日常工作吃住在单位，周末回市区。如果有家人在市区上班，就意味着两地分居。
据甘肃省委第四巡视组对兰州市巡视期间发现的问题，市委、市政府机关及部分市直部门移至新区后，到兰州新区开会成本较高。
针对巡视组发现的问题，去年3月，兰州方面公布整改情况：新区发展到今天，具备了较强的自我发展能力，有必要对市委、市政府支持新区发展的方式方法做出调整。此前移至新区办公的市级单位共有25个，将14个单位调整到市区办公。
21世纪经济报道记者获悉， 2015年，在兰州新区办公的各个单位，大多回到兰州市区办公。这意味着兰州通过搬迁政府部门推动新区发展的策略已经调整，由于很多单位原先的办公房已经被占用，现在不得不重新借房办公。
西北民族大学教授马玉堂指出，现在到北面机场附近发展兰州新区，最大的障碍是距离城区太远，在城里上班，居住在新区不现实，所以新区要聚集新的人口很困难，而老区人口又很拥挤。
有当地人告诉记者，新区居住条件不比城里，这里土壤碱性强。另外每年除了5-8月天气较好，其余时间风沙大。
21世纪经济报道记者了解到，兰州新区目前到市区没有便捷的轨道交通。尽管去年下半年兰州市区到中川机场通了火车，但是从兰州至兰州新区单程运行时间约50分钟，新区车站距离核心区较远，且每天只有六七趟车，轨道交通难以满足新区居民日常出入。
不过，考虑到兰州市区高端楼盘价格每平米已经过万，如果兰州市区到新区有20多分钟到达的轨道交通，城区居民还是有意愿到新区买房定居的。
事实上兰州也规划了从新区到老城区的轨道交通5号线，全长71公里，设定13站。但问题是修轨道交通要钱，因为即使按每公里投资1个亿预算，也需要71亿，而2015年兰州全市一般公共预算收入才185亿元。
对此，甘肃省社科院西北创造与发展研究中心主任安江林指出，还是需要时间，不像天津滨海新区人口比较多，兰州新区常住人口人少，人口聚集要花更长的时间，目前医院、交通等配套都没跟上，别说远郊区，就是近郊区居民居住生活也不方便，人们也不愿意去。
“出城入园”企业形成新过剩产能
兰州新区的规划目标是在2030年前聚集100万人口。从目前人口不足20万的小城市，变成100万人口的大城市，还有很远的路要走。
根据官方数据，2015年兰州总人口为369.3万人，其中城市人口298.9万人，占80.95%，和全国其他城市相比，市区人口比重比较大。
而兰州新区通过农民变市民的新型城镇化模式，难以聚集这么多的人口。
比如甘肃舟曲地区遭受泥石流灾害的上千户家庭，在兰州新区都分了房子，每家约80平米。不过除了少数人在这居住过一段时间外，大部分人都不在兰州新区住。原因是这些人乡土情结重，同时兰州新区也缺乏就业机会。
通过产业发展，进而聚集人口的模式，似乎也难以增加几十万人口。
根据兰州新区“十三五”规划，新区预备在未来5年新增就业人口5万人。这5万人，即便带上家属，最多也就15万人，而兰州新区规划在2020年达到60万人口、2030年达到100万人口，但目前兰州新区户籍人口不到16万人，距离目标相去甚远。
兰州大学社会与经济发展研究中心主任林柯认为，最大的问题在于，兰州新区没有适合聚集人口的产业。目前兰州新区的石化、炼化产业，以及汽车装备制造业和新能源设备等产业，都面临着去产能的压力。
据他了解，有一家重型工业企业，每吨产品利润过去为10元左右，现在连10元都不到，在产能过剩的背景下，这些企业可能成为兰州新区的巨大包袱。
21世纪经济报道记者了解到，国家发改委批复兰州新区发展的方向是，重点布局发展石化化工、装备制造、生物医药、现代物流等产业，建设集行政、商住、教育、文化和其他服务功能于一体的综合功能区。
上述工业产业除了生物医药、现代物流外，其他的行业都有过剩嫌疑。而行政、商住等其他服务功能，在大力发展重化学工业时，未必能聚集人口。
兰州新区官方一份落实供给侧结构性改革任务的通知指出，尽管新区严格控制钢铁、水泥等产能过剩行业入驻新区，但随着近几年的开发建设，新区一些行业也出现了低水平重复建设的苗头。
例如，新区目前从事各类钢结构制造的企业已有12家，设计产能接近100万吨；从事各类低压开关柜及成套设备制造企业已有5家，其中3家已投产；从事各类商品混凝土生产企业已有50余家，总设计产能超过400万方。
部分“出城入园”企业在出城入园过程中没有实现产业升级，形成了新的产能过剩。部分项目建设处于停滞状态。
林柯指出，兰州石化和炼化不能放在新区上风地带，他在新区最初做规划时给出过建议，但是现在布局还是没有改变。“十三五”时期除非再现新的经济周期，否则重化工需求难以起来，兰州新区经济很难上去，同时通过发展制造业来吸引人口会很困难。
“制造业企业大多过剩，兰州新区如果往西开放发展加工贸易业可能是一个出路，现在上海自贸区和深圳前海都不是靠发展传统制造业。”他说。
中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞指出，兰州新区要聚集人口成大城市，仅仅成为产业之城是不够的，还要成为行政中心、教育中心等，而要成为行政中心，市政府就要搬过去，成为教育中心，大学就要搬过去。但是很多产业要调整，比如发展重化工，与聚集人口的宜居功能是相矛盾的。
他表示，目前兰州新区房子多，问题不大，因为郑东新区最初也是只有房子没有人，但是慢慢的现在人口也聚集起来了，最关键的是兰州新区要找到适合发展的产业。
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